Le transfert partiel de permis de construire : une pratique courante aux contours juridiques encore incertains.
Qu’est-ce que le transfert partiel de permis de construire ?
Le transfert de permis de construire est une opération bien connue des praticiens de l’immobilier : il permet de céder à un tiers les droits attachés à une autorisation d’urbanisme, sans qu’il soit nécessaire de déposer un nouveau dossier. Cette mécanique repose sur la nature réelle du permis de construire, reconnue de longue date par la jurisprudence administrative : le Conseil d’État a posé ce principe dès 1965, en affirmant que le permis est attaché au terrain et non à la personne de son titulaire (CE, 17 mars 1965, Ministre de la Construction c/ Chevalier).
Ce que l’on sait moins, c’est que ce transfert peut être partiel. Concrètement, le titulaire d’un permis de construire portant sur un projet comprenant plusieurs constructions peut céder une partie seulement de ses droits à un ou plusieurs tiers, tout en conservant les droits sur le reste du projet. Le permis initial est alors « éclaté » en plusieurs autorisations distinctes, chacune couvrant une partie du programme.
Cette pratique est courante dans les opérations de promotion immobilière, notamment lorsqu’un promoteur vend des lots en cours de montage d’opération ou lorsqu’un propriétaire foncier divise son terrain après l’obtention du permis. Elle est pourtant juridiquement peu sécurisée, car aucun texte du code de l’urbanisme ne l’encadre explicitement.
Une reconnaissance jurisprudentielle, sans consécration législative
C’est le droit prétorien qui a progressivement admis le transfert partiel. Le Conseil d’État a confirmé que le permis de construire, en tant qu’autorisation réelle, pouvait faire l’objet d’un transfert total ou partiel sans que cela nécessite la délivrance d’un nouveau permis. Il s’agit d’une simple rectification du nom du titulaire, portant sur une fraction des droits accordés.
La Cour de cassation a, quant à elle, confirmé en 2022 la possibilité de fractionner un permis valant division (PCVD), à condition que le titulaire initial respecte ses obligations en matière de viabilisation des équipements communs (Cass. 3e civ., 2022).
L’abrogation récente des dispositions fiscales qui consacraient implicitement cette pratique notamment celles issues de l’article 1723 ter-00 B du code général des impôts, supprimées par la loi de finances pour 2022 n’a pas remis en cause sa légalité. Des décisions juridictionnelles récentes continuent d’en admettre le principe. Mais l’absence de cadre législatif explicite laisse subsister des zones d’ombre importantes, que les opérateurs et leurs conseils doivent anticiper.
Les conditions à réunir pour un transfert partiel valable
Pour qu’un transfert partiel soit valide, plusieurs conditions doivent être remplies simultanément :
Le permis doit être valide. Un permis périmé ne peut pas faire l’objet d’un transfert. En revanche, l’existence d’un recours contentieux en cours ne fait pas obstacle au transfert, dès lors que le permis n’a pas été suspendu ou annulé (cf. articles L. 424-1 et suivants du code de l’urbanisme).
L’accord du titulaire est indispensable. En cas de transferts successifs, c’est l’accord du dernier titulaire en date qui doit être recueilli. En cas de permis conjoint, l’accord de l’ensemble des co-titulaires est requis (cf. article R. 431-24 du code de l’urbanisme relatif aux permis conjoints).
Le bénéficiaire doit avoir qualité pour obtenir un permis. Il doit justifier d’un droit réel sur le terrain concerné (propriété, bail, promesse de vente…) et, selon la nature du projet, satisfaire à l’obligation de recours à un architecte (cf. article R. 423-1 du code de l’urbanisme sur la qualité pour agir ; loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture pour l’obligation architecte). Une clarification reste nécessaire sur le cas du transfert d’un permis initialement obtenu sans architecte à une personne morale.
La divisibilité du projet est la condition la plus déterminante. Le transfert partiel n’est possible que si les parties du projet sont matériellement et juridiquement indépendantes, c’est-à-dire si chaque fraction peut exister et être autorisée séparément, sans que la légalité de l’une dépende de l’autre. La présence d’équipements communs (voirie, réseaux, espaces partagés) ne suffit pas à elle seule à rendre un projet indivisible : il faut que leur réalisation conditionne la légalité de chaque partie (cf. étude GRIDAUH précitée, chapitre III).
Quid des projets indivisibles ?
Lorsque le projet ne peut pas être découpé de manière autonome parce que certaines parties sont juridiquement interdépendantes, le transfert partiel est plus délicat. La doctrine traditionnelle l’excluait dans cette hypothèse. Les analyses les plus récentes ouvrent néanmoins une voie : le transfert resterait possible à condition d’organiser une solidarité juridique entre co-titulaires, formalisée par une convention réglant la gestion des permis modificatifs, la répartition des responsabilités et les modalités d’achèvement des travaux (étude GRIDAUH, chapitre IV et suggestions de réforme).
Cette approche, encore émergente, appelle à la prudence. Elle implique une organisation contractuelle rigoureuse entre les parties, sans laquelle les risques de blocage ou de contentieux sont élevés.
Le lien avec la division foncière
Dans la pratique, le transfert partiel s’accompagne le plus souvent d’une division foncière : le terrain est découpé en plusieurs parcelles, chacune étant ensuite rattachée à une fraction du projet transférée à un titulaire distinct.
Il est essentiel de distinguer les deux opérations. Le transfert partiel ne crée pas par lui-même une division foncière, et la division foncière n’emporte pas automatiquement transfert de permis. Chacune obéit à un régime propre.
Du point de vue des règles d’urbanisme, la division foncière intervenant après l’obtention du permis ne modifie pas les règles applicables au projet : les parcelles issues de la division restent soumises aux règles qui régissaient l’assiette initiale jusqu’à l’achèvement des travaux. Cette logique s’inspire du régime des divisions primaires, visé à l’article R. 442-1 d) du code de l’urbanisme.
En revanche, la chronologie de la division est décisive pour la qualification de l’opération. Si la division précède le dépôt du permis, elle peut relever du régime du lotissement au sens des articles L. 442-1 et suivants du code de l’urbanisme, avec les obligations qui en découlent (dossier de lotissement, garanties d’achèvement…). Si elle est postérieure, le Conseil d’État a précisé, dans l’arrêt dit Buiret-Fedit (CE, 3 juin 2013, n° 350851), que la division ne remet pas en cause la légalité du permis ni ne fait obstacle à sa réalisation, même si des qualifications spécifiques restent possibles selon les circonstances.
Le cas particulier du permis valant division (PCVD)
Le permis valant division est une autorisation hybride, régie par les articles R. 431-24 et suivants du code de l’urbanisme, qui intègre à la fois la construction et la division foncière des lots avant achèvement des travaux, excluant ainsi le régime du lotissement classique. Sa complexité particulière rend le transfert partiel plus sensible.
Le transfert partiel d’un PCVD est juridiquement admis, y compris pour des maisons individuelles, sous deux réserves importantes : il ne doit pas constituer une fraude à la réglementation des lotissements au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, et des garanties doivent être prises pour assurer le bon achèvement des équipements communs, conformément aux exigences de l’article R. 431-24.
La doctrine administrative s’est montrée réticente à admettre cette pratique pour les maisons individuelles, sans toutefois pouvoir s’appuyer sur un texte explicite d’interdiction. La Cour de cassation a levé une partie du doute en 2022 en validant le fractionnement d’un PCVD sous les conditions précitées (Cass. 3e civ., 2022).
Dans ce cadre, les permis modificatifs et les déclarations d’achèvement des travaux s’apprécient au regard du projet global, ce qui renforce la nécessité d’une coordination contractuelle entre les différents titulaires (étude GRIDAUH, chapitre VII).
Les conséquences fiscales à anticiper
Le transfert partiel emporte également transfert des obligations fiscales liées au permis. Depuis la réforme opérée par la loi de finances pour 2022, qui a transféré les règles relatives à la taxe d’aménagement et à la redevance d’archéologie préventive du code de l’urbanisme vers le code général des impôts (articles 1635 quater A et suivants du CGI), le nouveau titulaire devient redevable de ces taxes pour la fraction du projet qui lui est transférée.
Pour les projets de moins de 5 000 m², la taxe est exigible à l’achèvement des travaux, ce qui simplifie la gestion. Pour les projets dépassant ce seuil, un système d’acomptes s’applique en vertu de l’article 1679 nonies du CGI, mais le régime de gestion fiscale des transferts partiels reste peu lisible : un titulaire initial ayant déjà versé des acomptes peut se retrouver à attendre un remboursement dont les délais sont incertains. Une analyse fiscale préalable est donc indispensable pour les opérations de grande ampleur (étude GRIDAUH, chapitre V, et suggestions de réforme).
Ce que TerraLexis peut faire pour vous
Le transfert partiel de permis de construire est une opération régulièrement pratiquée, mais dont le cadre juridique reste lacunaire et source de risques réels. TerraLexis vous accompagne à chaque étape pour :
Vérifier la validité et la divisibilité du projet avant tout engagement, afin d’identifier en amont les obstacles potentiels au transfert, au regard des articles L. 424-1 et R. 423-1 du code de l’urbanisme.
Analyser les risques liés à la division foncière, notamment pour prévenir toute requalification en lotissement au sens de l’article L. 442-1 et les obligations qui s’ensuivraient.
Rédiger ou analyser les conventions entre co-titulaires, en cas de projet indivisible ou de PCVD, pour encadrer la solidarité juridique et organiser la gestion des permis modificatifs et des déclarations d’achèvement.
Sécuriser le volet fiscal du transfert, en particulier pour les projets dépassant 5 000 m², en anticipant les implications liées aux acomptes de taxe d’aménagement prévus à l’article 1679 nonies du CGI.
Accompagner les opérations de PCVD transférés, en apportant les garanties nécessaires sur l’achèvement des équipements et en anticipant le contrôle de conformité global au regard de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme.
Sources et références juridiques
Jurisprudence
- CE, 17 mars 1965, Ministre de la Construction c/ – Chevalier consécration de la nature réelle du permis de construire
- CE, 3 juin 2013, n° 350851, Buiret-Fedit effet de la division foncière postérieure au permis
- Cass. 3e civ., 2022- validation du fractionnement d’un permis valant division
Textes législatifs et réglementaires
- Code de l’urbanisme : art. L. 424-1 et s. (validité du permis), L. 442-1 et s. (lotissement), R. 423-1 (qualité pour agir), R. 431-24 et s. (permis valant division), R. 442-1 d) (divisions primaires)
- Code général des impôts : art. 1635 quater A et s. (taxe d’aménagement), art. 1679 nonies (acomptes pour projets > 5 000 m²)
- Loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture (obligation de recours à un architecte)
- Loi de finances pour 2022 transfert des règles fiscales du code de l’urbanisme vers le CGI et abrogation des dispositions antérieures
Doctrine
- M. Chapouton, N. Foulquier et S. Marie, Le transfert partiel du permis de construire, étude GRIDAUH, 2024-2025
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